Nämndinitiativ: Kommunen skapar osäkerhet på marknaden

Angående fastigheten Inseglet 2

Kommunstyrelsen beslutade i januari 2022, på förslag av samhällsbyggnadsnämnden, att säga upp tomträttsavtalet för fastigheten Inseglet 2. (Malmslättsvägen-Wernersgatan). Beslutsunderlaget saknade  information om lagstiftningens rekvisit för uppsägning och rättspraxis. Det fanns enbart en svepande hänvisning till “kommunens strategiska översiktsplanering” utom någon som helst referens till vilket aktuellt plandokument som åsyftades samt hur och i  vilken mån denna plan skulle påverka den aktuella tomten. Underlaget saknade också den avgörande informationen om att tomträttsinnehavaren redan 2018 hade vänt sig till kommunen med förslag om att förvärva marken och bygga ett 40-tal bostäder, dvs just det mål om att omvandla tomten till bostäder som kommunens tjänstemännen ställde upp som argument för att föreslå en uppsägning. 

JB kap. 13:14 anger att “uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art”. I detta ärende kom tomträttsinnehavaren med förslaget att omvandla fastigheten från butiks- till bostadsändamål, denne har också  förklarat sig villig att underordna sig en kommunalt styrd planprocess  och ingå ramavtal om exploatering. Det här till saken att planprojektet även omfattar den intilligande fastigheten Informatorn 3(Coop-butiken, Vallaplan) som tomträttsinnehavaren äger. Kommunens intresse om ändrad markanvändning är redan uppfyllt i och  med den pågående planprocessen. 

Det kommunen kan komma att göra är att byta ut tomträttsinnehavaren mot annan motpart som sedan ska genomföra tomträttsinnehavarens ursprungliga idé om att bygga bostäder. Detta är ett förfarande som inte är lagenligt(se lagkommentaren, Hermansson-Westerlind,  Tomträtt, 2012, s.163). 

I rättsfallen framgår att en prövning av en uppsägnings giltighet ska göras i flera steg. Först och främst ska fastighetsägare visa på godtagbara skäl som har tillräcklig tyngd, lagtextens ”av vikt för fastighetsägaren”. Om det är uppfyllt ska därefter en intresseavvägning mellan fastighetsägarens och tomträttsinnehavarens intressen göras. Skyddet för tomträttsinnehavaren är  väldigt starkt. I rättsfallet MMD F 1407-2014 ansågs inte det första rekvisitet vara uppfyllt, varför en intresseavvägning inte behövde göras. Detta berodde på att kommunen inte hade lyckats bevisa att deras behov om att tillgodose det allmänna behovet av bostäder, inte kunnat tillgodoses på annat sätt utan större olägenhet.  

Linköpings kommun har inte behov av just den aktuella tomten för att tillgodose behovet av bostadsbyggnation. Kommunen har planerad mark i olika planskeden för tusentals lägenheter som kan fylla behovet av bostadsförsörjning. Kommunen kan också styra planprocessen på kv. Inseglet  i detalj och se till att exploateringen blir helt  i enlighet med “kommunens strategiska översiktsplanering”. 

Från politisk synpunkt är det enda rimliga förfarandet att den tomträttsinnehavare som har en idé om att utveckla en fastighet får genomföra denna, givet att projektidén bedöms som lämplig. Detta har också tillämpats av kommunen i andra ärenden. Det är också en vanlig praxis i Stockholm som har ett omfattande innehav av tomträtter där tätare exploatering ofta  är aktuell.  Kommunen har sedan möjlighet att begära marknadspris för  tillkommande byggrätt antingen i  form av markförvärv eller högre avgäld med hänsyn tagen till den tillkommande byggrätten om kommunen väljer att fortsätta upplåta med tomträtt.  På detta sätt uppnås såväl mål om god ekonomisk förvaltning av kommunens tillgångar som rättssäker och likställd behandling av invånarna. 

Förvaltningen agerande skapar osäkerhet  på marknaden och riskerar att dra in kommunen i en komplicerad rättslig process. Besittningsskyddet är som bekant starkt vad gäller arrende för kolonistugor. Det är än starkare vad gäller tomträtt. Mot bakgrund av rådande omständigheter i ärendet och rättspraxis löper kommunen stor risk att förlora en förlängningstvist på samma sätt som man gjorde i ärendet Tomteboda koloniträdgårdar. Förlängningstvister om tomträtt är dock  mer komplicerade och kostsamma.

I detta ärende kom tomträttsinnehavare med en god idé om att utveckla fastigheten. Kommunen svarade med att ta tomträttsinnehavarens idé, tacka för uppslaget och säga upp tomträttsavtalet.

Den övergripande principen borde istället vara att goda idéer skall  bli verklighet i Linköping. Kommunen “Där idéer blir verklighet”.

Linköpingslistan föreslår:

att  kommunstyrelsen beslutar att återta uppsägningen av tomträttsavtalet på fastigheten Inseglet 2 samt att  tomträttsinnehavaren ska kunna  förvärva fastigheten med  tillkommande byggrätt till marknadspris efter att planarbetet avslutats.

Michael Cocozza

Linköpingslistan